Como acompanhar o mercado imobiliário e acertar na hora de investir em fundos

O mercado imobiliário, assim como o demais setores da economia é cíclico, o que quer dizer que ele não estará sempre em alta, mas também não passará por maus momentos eternamente.

Em virtude disso, entender esses ciclos ajuda os investidores a acertarem no momento de escolher um fundo imobiliário e obter a máxima rentabilidade com ele. Afinal, há momentos em que um fundo pode ser mais interessante do que outro.

Além disso, é válido frisar que os ciclos imobiliários são mais duradouros do que outros setores da economia, o que pode ajudar o próprio investidor a obter bons retornos em um prazo maior de tempo.

Como acompanhar o mercado imobiliário?

Para acompanhar o mercado imobiliário é preciso ter em mente quais são os 4 ciclos pelos quais o setor passa comumente. Isso ajuda a tomar uma decisão de forma mais acertada. Em resumo, os 4 ciclos são:

• Recuperação;
• Expansão;
• Excesso de ofertas;
• Recessão.

Fase 1 – Recuperação

A primeira fase do ciclo é caracterizada pela retomada da demanda e pode ser observado em indicadores fornecidos pelo mercado acerca do crescimento do número de financiamentos de imóveis e compras à vista.

Essa fase começa com a maior taxa de vacância das outras 4 fases, mas aos poucos ela vai caindo, porque o mercado começa a absorver a procura, uma vez que a taxa de vacância elevada permite essa absorção.

Dentro desta fase começam aos poucos a cair o número de imóveis vagos e os preços de aluguéis iniciam um movimento de alta. Mesmo com um sentimento de desconfiança grande, a demanda e oferta começam a se equilibrar.

Essa é a melhor fase para que o investidor possa entrar nos fundos imobiliários, pois suas cotas geralmente estão desvalorizadas e com isso há uma grande chance de valorização.

Fase 2 – Expansão

Na segunda fase do ciclo do mercado imobiliário a demanda continua crescendo acima da oferta e como a vacância já foi praticamente preenchida, há um grande incentivo para novas construções.

Como construir um empreendimento não é de uma hora para outra, o mercado não consegue absorver rapidamente a alta demanda e por alguns meses e até mesmo anos, os preços começam a subir consideravelmente.

Nessa fase, devido ao aumento no preço dos aluguéis, as cotas dos fundos imobiliários passam por uma grande alta, visto que muitos investidores despertam o interesse pelo setor.

É nessa fase que os fundos pagam os melhores dividendos e portanto, é onde o investidor que identificou a oportunidade na fase 1 começa a ver o seu capital retornar mais rapidamente.

Fase 3 – Excesso de ofertas

Na terceira fase, as obras iniciadas anteriormente começam a ser entregues e a oferta começa aos poucos a ser maior do que a demanda. Ainda é possível ver nesta etapa uma certa estabilização de preços das unidades imobiliárias.

Entretanto, a vacância começa a aumentar aos poucos uma vez que há mais oportunidades no mercado, e com isso há uma diminuição na atividade da construção civil, visto que se torna mais favorável comprar imóveis prontos.

Esse é um bom momento para o investidor vender suas cotas dos fundos imobiliários, pois os preços tendem a cair, e caso venda nessa fase, ele estará lucrando com a valorização das cotas, assim como o retorno que já obteve em dividendos.

Fase 4 – Recessão

Por fim, na última fase a oferta é tão maior que a demanda que a vacância passa a se tornar um grande prejuízo para as construtoras e incorporadoras que ainda possuem novas unidades para vender ou alugar.

O resultado é que elas passam a ter uma perda considerável de capital e diminuição dos investimentos no setor construtivo. Como resultado, o mercado tenta se equilibrar a partir de uma queda de preços.

Isso quer dizer que as cotas dos fundos imobiliários poderão sofrer uma brusca queda, e ao final desse ciclo, podem representar novamente uma boa oportunidade de entrada. Até porque, o final da fase de recessão dá início à fase de recuperação.

Quanto tempo duram as fases do ciclo imobiliário?

Uma vez identificadas as fases do ciclo imobiliário, uma outra dúvida que surge é em relação ao tempo que elas costumam durar. Vale dizer que a fase de recessão é a mais demorada e pode levar de 3 a 10 anos dependendo da época.

Entretanto, o próprio governo pode conceder estímulos como baixar juros de financiamento e aumentar a oferta de crédito imobiliário para fortalecer o setor, tirando-o da fase de recessão e colocando-o na fase de recuperação.

A fase de recuperação também é lenta e quando um investidor adquire uma cota de fundo imobiliário logo no seu início, ou até mesmo no final da fase de recessão, ele vai acumular bons frutos por vários anos.

A fase mais curta é a da expansão, pois com o desenvolvimento tecnológico, as construtoras já identificam muito rapidamente esse ciclo e respondem ao mercado com novas ofertas que hoje, em virtude de novas técnicas são construídas mais rapidamente.

Em outras palavras, por se tratar de ciclos econômicos relativamente lentos, os fundos imobiliários têm se tornado bem atrativos para quem quer diversificar a carteira e se expor ao mercado imobiliário.

Conclusão

Conclui-se com esse artigo que encontrar o melhor momento para investir no mercado imobiliário requer um acompanhamento da macroeconomia, bem como do próprio setor no decorrer dos anos.

Entendendo a dinâmica dos ciclos do setor é preciso então assimilar os indicadores que estão sendo mostrados naquele momento por institutos sérios de pesquisa, acompanhar a evolução desses indicadores no tempo e considerar em qual fase o mercado está.

Quando o investidor consegue entender perfeitamente esses ciclos e saber em qual momento ele está, ele conseguirá achar a hora certa para comprar as cotas de fundos, lucrar com dividendos e vendê-las bem valorizadas.

Portanto, apesar dos indicadores fundamentalistas acerca do fundo, representando o dividend yield, a taxa de vacância e outros aspectos do imóvel, é preciso considerar também esses ciclos que vão afetar o desempenho do fundo.

De modo geral, é preciso considerar o desempenho do fundo, o tipo de imóvel que está sendo locado, o momento do ciclo econômico que o mercado está, e então tomar a melhor decisão de investimento.